الرئيسية > السؤال
السؤال
ماهي أسباب كسب الملكية؟
بسم الله الرحمن الرحيم


ماهي أسباب كسب الملكية؟


دمتم بود .. :)
قوانين العقارات | قواعد وقوانين 27‏/9‏/2011 تم النشر بواسطة DraGon FoRce.
الإجابات
1 من 3
• كسب الملكية ابتداء (الاستيلاء)  

• الالتصاق

• التصرف القانونى لكسب الملكية  

• الشفعة

• الحيازة

• الميراث  

• الوصية
27‏/9‏/2011 تم النشر بواسطة الفدراليه.
2 من 3
اكثر اسباب كسب الملكية شيوعآآآآآآآآآ
هي البيع
ومن بعده الهبة
الميراث
الوصية
الالتصاق بالمنقول
هناك طرق اخرى نسيتها
27‏/9‏/2011 تم النشر بواسطة سليم البغدادي (سليم البغدادي).
3 من 3
أسباب كسب الملكية

المبحث الأول : إحرازات المباحات :
يراد بالإحراز حيازة الأشياء المباحة بوضع اليد عليها ، فالإحراز سبب فعلي وليس قوليا منشئ للملكية وليس ناقلا لها ، لذا فهو يختص بالأشياء المباحة التى لا مالك لها ، والسبب يقتصر على المنقولات دون العقارات والعقارات التى لا مالك لها تكون مملوكة للدولة  .
المطلب الأول : إحراز المنقولات المباحة :
* شروط تملك المنقولات المباحة بالإحراز :
نصت المادة 1076 على : من احرز منقولا مباحا لا يملك له بنية تملكه ملكه .
1- الركن المادي للإحراز :
يتمثل في القيام شخص بوضع يده على منقول معين بحيث يستأثر به دون سائر الناس ، والإحراز قد يكون حقيقيا كإمسلاك الصيد ، وقد يكون حكميا من خلال قيام الشخص بتهيئته سببه كتجمع الماء في الوعاء الموضوع لهذا الغرض وكسقوط الصيد في الشبك المنصوب لهذا الغرض
2- الركن المعنوي للإحراز :
ويتمثل في توافر نية التملك لدى واضع اليد على المنقول في الإحراز الحقيقي أو لدى من قام بتهيئتة السبب في الإحراز الحكمي ، وعليه من إلتقط شيئا من الطريق لغرض الإطلاع عليه لا يعد مالكا بالإحراز ، كما أن مالك الإناء لا يكون مالكا للماء المتجمع فيه اذا لم يكن بوضعه للإناء قاصدا تجميع الماء والحصول عليه ونية التملك لا تستلزم توافر أهلية ولكنها تستلزم توافر التمييز ولابد أن يسبق هذه النية عملان تحضيريان هما : اتجاه الفكر إلى التملك وهذا هو الإدراك ، والتدبر أو الإختيار ، ولا يتحقق الإحراز من قبل شخص غير مميز أو من في محكمة كالمجنون وذلك لانعدام نية التملك .
3- محل الإحراز :
ويتمثل هذا المحل في المنقولات المباحة التى لا مالك لها وهي الأشياء التى ينتفع بها الجميع كالماء والهواء والكلـأ ويطق على هذه الأشياء اسم ( المشتركات ) ويضاف إلى هذه الأشياء الحيوانات غير الأليفة ، نصت المادة 1007 /2 على : وتعتبر الحيوانات غير الأليفة بغير مالك ما دامت طليقة وما روض من الحيوانات وألف الرجوع إلى مكانه المخصص ثم فقد هذه العادة صار بغير مالك .
ومن المنقولات المباحة أيضا الأشياء المملوكة التى أصبحت بغير مالك نتيجة التخلى عنها وهذا ما نصت عليه المادة 1077 /1 بقولها : يصبح المنقول بغير مالك إذا تخلى عنه مالكه بقصدالتخلى عن ملكيته . ، ومن الأمثلة : فضلات الطعام والأمتعة والملابس القديمة التى يتخلى أصحابها عنها ، أما المنقولات الضائعة فليست مباحة لأن صاحبها لم يتخل عن ملكيتها ، ويطلق اسم ( اللقطة )
المطلب الثاني : إحراز الأراضي الموات :
الأرض الموات هي الأرض غير المملوكة لاحد ولا يتعلق بها حق ولا ينتفع بها لأي سبب كان ، والأرض الموات مال مباح يملك بالإستيلاء عليه من خلال الاحياء بالإستناد إلى الحديث النبوي الشريف ( من أحيا أرضا ميتة فهي له )
وعليه لا يصلح الإحراز أو الإستيلاء سببا لكسب ملكيتها ، فقد نصت المادة 1080 على : 1- الأراضي الموات والتى لا مالك لها تكون ملكا للدولة 2- ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها بغير إذن من الحكومة وفقا للقوانين .
أولا : إحياء الأرض الموات وتعميرها :
نصمت المادة 1081 على : 1- من أحيى أو عمر أرضا من الأراضي الموات بإذن من السلطة المختصة كان مالكا لها 2- وللسلطة المختصة أن تأذن بإحياء الأرض على أن ينتفع بها دون تملكها .
كما نصت المادة 1082 على : إذا أحيى أحد جزءا من أرض أذن له باحيائها وترك باقيها كان مالكا لما أحياه دون الباقي إلا إذا كان الجزء المتروك وسط الأراضي التى أحياها .
يتضح أن وضع اليد يكسب حق الملكية أو حق الإنتفاع فقد بقدر ما أحيا من الأرض الموات ما لم يكن الجزء المتروك واقعا وسط الأراضي التى أحياها ، ففي هذه الحالة يكسب الحق عليها ايضا على الرغم من عدم إحيائه ، ( يتحقق إحياء الأرض الموات ) بالقيام بأي عمل من شأنه أن يجعل الأرض صالحه للإنتفاع بها الانتفاع الملائم لها ، ولكي يكتسب واضع اليد ملكية الأرض الموات ينبغي على الدولة تسجيلها باسمه في دائرة التسجيل متى ما توافرت شروط التملك بالإحياء وعليه فالمصدر المباشر لحق ملكية الأرض الموات هو التسجيل لأنه حق عيني عقاري أما سبب الحق فهو مركبة تتمثل في إذن الدولة وإحياء الأرض
ثانيا : تحجير الأرض الموات :
نصت المادة 1083 على : 1- تحجير الأرض الموات لا يعتبر إحياء لها 2- ومن قام بتحجير أرض لا يملكها إلا بإنقضاء 3 سنوات على هذا التحجير وقيامه بإحيائها وحصوله على إذن بالتملك من السلطة المختصة .
يطلق التحجير على الأفعال التمهيدية للإحياء كإحاطة الأرض بالأحجار أو الشوك أو جذوع الأشجار أو تنقيتها من الحشائش أو إحراق الأشواك التى فيها ، ويشترط لكسب ملكية هذه الحالة إنقضاء 3 سنوات على التحجير وقيام واضع اليد بإحياء الأرض خلال هذه المدة بالحصول على إذن بالتملك من السلطة المختصة والتحجير ليس سببا لكسب الملكية وإنما هو سبب لثبوت حق الأولوية بالإحياء لواضع اليد ولكنه يفقد هذا الحق إذا انقضت 3 سنوات على التحجير دون أن يقوم بالإحياء
ثالثا : حفر بئر في الأرض الموات :
نصت المادة 1084 على : من حفر بئرا تامة في أرض موات بإذن من السلطة المختصة فهو ملكه .
فمن قام بحفر بئر تامة بحيث يؤدي الحفر إلى خروج الماء في أرض موات وبإذن من السلطة المختصة ملك البئر وحريمها أي الأرض المحيطة بالبئر من جميع جهاته بمساحة أربعين ذراعا ، وإذا تم حفر البئر دون إذن من السلطة المختصة أو لم يؤد إلى خروج الماء اعتبر الحفر في هذه الحالة من أعمال التحجير كما أن ملكية البئر وحريمها لا تعني ملكية الماء بحيث يستأثر به ويمنع الأخرين من الإنتفاع به
المبحث الثاني : الضمان
المطلب الأول : مفهوم الضمان :
يقصد بالضمان كسبب من أسباب كسب الملكية بالخلفية أن من غصب مالا مملوكا للغير والزم بالتعويض .
المطلب الثاني : شروط إكتساب الملكية بالضمان :
نرجع لها من صفحة 105 إلى 120

المبحث الخامس : الإتصال :
الإتصال أو الإلتصاق هو اندماج شيئين متميزين احدهما عن الآخر مملوكين لشخصين مختلفين على نحو يتعذر معه الفصل بينهما دون تلف ودون أن يوجد اتفاق على هذا الإندماج
* صور الإتصال هي :
1- طمى النهر :
هو التراب الذي تأتي به النهر أو السيل فيتجمع على الأرض المجاورة
2- الأرض التى تتحول عن مكانها بسبب حادث وقع قضاء :
اذا حصل وان تحولت ارض من مكان إلى مكان آخر بفعل الطبيعة فإنها سوف تندمج بأرض أخرى وفي هذه الحاله يتملك صاحب الأرض الأكثر قيمة الأرض الأخرى بقيمتها ولكن اذا أمكن معرفة الأرض المتحولة جاز للمالك المطالبة باستردادها
3- الجزر المتكونة بصورة طبيعية وطمى البحيرات والبحر
4- الأراضي التى تنكشف عنها المياه
5- المجرى القديم للنهر
المطلب الثاني : الإتصال بالعقار بفعل الإنسان :
أولا : إحداث صاحب الأرض بناء أو غراسا بمواد مملوكة لغيره دون إذنه :
نصت المادة 1139 على : اذا بنى مالك الأرض على أرضه بمواد مملوكة لغيره أو بذرها بحبوب غيره بدون إذنه فإن كانت المواد قائمة وطلب صاحبها استردادها وجب على صاحب الأرض اعادتها إليه واما اذا كانت هالكة أو مستهلكة فيجب عليه دفع قيمتها لأصحابها وفي كلتا الحالتين على صاحب الأرض أن يدفع تعويضا ان كان له وجه .
يتضح أن مالك الأرض يتملك مواد النباء التى بنى بها أو البذور التى بذرها بالإتصال إذا كانت هالكة أو مستهلكة نتيجة هذا الإستعمال ، أما اذا كانت قائمة فيلزم مالك الأرض بردها إلى صاحبها متى طلب ذلك ، ويطبق هذا الحكم بغض النظر عن حسن نية مالك الأرض أو سوء نيته ، وللتوضيح نقول بعض المواد تتلف بالإستعمال كالإسمنت وبعضها الآخر لا يتلف بالإستعمال كالحجر والحديد فالمالك يتملك المواد ان كانت من النوع الأول ويلزم بردها ان كانت من النوع الثاني ، واذا تملك صاحب الأرض المواد فإنه يلزم بدفع قيمتها أما إذا الزم بالرد لإغن قلع المواد يكون على نفقته وفي كلتا الحالتين يلتزم بالتعويض مالك المواد من أي ضرر أصابه على أساس المسؤولية التقصيرية
ثانيا : إحداث صاحب المواد بناء أو غراسا أو منشأت أخرى على أرض الغير :
لقد فرق المشرع في الحكم القانوني لهذه الحالة بحسب الإحتمالات الثلاثة التالية :
1- المحدث سيء النية :
نصت المادة 1140 على : اذا أحدث شخص بناء أو غراسا أو منشأت أخرى بمواد من عنده على أرض يعلم انها مملوكة لغيره فاذا كان القلع مضرا بالأرض فله أن يتملك المحدثات بقيمتها مستحقة القلع .
يتضح أن المحدث يكون سيء النية إذا أحدث المحدثات وهو يعلم أن الأرض مملوكة للغير وعدم رضاء صاحبها بما أحدثه وقد أعطى المشرع لمالك الأرض الحق في طلب قلع المحدثات على نفقة المحدث ولكن اذا كان القلع مضرا بالأرض جاز له أن يتملك المحدثات بقيمتها مستحقة للقلع واستعمال أحد الخيارين دون الآخر مسألة متروكة لتقدير مالك الأرض اذ لا تستطيع المحكمة ولا المحدث فرض أحد الخيارين دون الآخر والقيد الوحيد المفروض عليه في هذا المجال هو عدم تمكنه من استخدام الخيار الثاني الا ذا كان القلع مضرا بالأرض أيا كان نوع هذا الضرر أو مقداره ولا يستطيع المحدث أن يتمسك في مواجهة مالك الأرض بعدم جواز التعسف في استعمال الحق نظرا لسوء نيته
2- المحدث حسن النية :
نصت المادة 1411 على : اذا أحدث شخص بناء أو غراسا بمواد من عنده على أرض مملوكة لغيره بزعم سبب شرعي فإن كانت قيمة المحدثات قائمة أكثر من قيمة الأرض كان للمحدث أن يتملك الأرض بثمن مثلها وإذا كانت قيمة الأرض لا تقل عن قيمة المحدثات كان لصاحب الأرض أن يتملكها بقيمتها قائمة .
يتضح أن المحدث يكون حسن النية عندما يستند إلى سبب شرعي يجعله يعتقد بأحقيته فيما يحدث ثم يتضح عدم صحة هذا السبب كما لو اشترى الأرض بعقد اتضح فيما بعد بطلانه أو أعتقد خطأ بوجود تخويل من المالك بإقامة المحدثات وحكم هذه الحالة أن مالك الأرض يتملك المحدثات بقيمتها قائمة اذا كانت قيمة الأرض تساوي قيمة المحدثات أو تزيد عليها أما إذا كانت قيمتها أقل فإن المحدث هو الذي يمتلك الأرض
3- الإحداث بإذن صاحب الأرض :
نصت المادة 1142 على : إذا أحدث شخص منشآت بمواد من عنده على أرض غيره بأذنه فإن لم يكن بينهما اتفاق على مصير ما أحدث فلا يجوز لصاحب الأرض أن يطلب قلع المحدثات ويجب عليه اذا لم يطلب صاحب المحدثات قلعها أن يؤدي إليه قيمتها قائمة .
اذا وجد إتفاق على إقامة هذه المنشأت ابع هذا الإتفاق في تقرير مصير هذه المنشأت وإذا لم يتطرق الاتفاق لذلك تملك صاحب الأرض هذه المنشأت بقيمتها قائمة مالم يطلب صاحب المحدثات قلعها ولا يحق لصاحب الأرض المطالبة بقلعها لأنه هو الذي إذن باقامتها ، لكن المشرع الأردني أعطى حكما خاصا لحالة المستأجر نصت عليه المادة 701 بقولها : أ- إذا أحدث المستأجر بناء أو غراسا في المأجور ولو بإذن المؤجر كان االمؤجر عند إنقضاء الإيجار اما مطالبته بهدم البناء أو قلع الغراس أو أن يتملك ما استحدث بقيمته مستحق للقلع ان كان هدمه أو إزالته مضرا بالعقار ب- فإن كان الهدم أو الإزالة لا يضر بالعقار فليس للمؤجر أن يبقيه بغير رضا المستأجر
ثالثا : إحداث الشخص بناء أو غراسا أو منشآت أخرى على أرض الغير بمواد مملوكة للغير :
نصت المادة 1143 على : اذا أحدث شخص غراسا أو منشآت أخرى بمواد مملوكة لغيره على أرض أحد فليس لمالك المواد أن يطلب استردادها وإنما له أن يرجع بالتعويض على المحدث كما أن له أن يرجع على صاحب الأرض بما لا يزيد عما هو باق في ذمته للمحدث من قيمة تلك المحدثات .
هناك ثلاث علاقات :
1- بين مالك المواد والمحدث : وحسب صراحة النص يرجع مالك المواد على المحدث بالتعويض عن الأضرار التىأصابته نتيجة فقده للمواد
2- بين مالك المواد وصاحب الأرض : حسب صراحة النص ايضا ليس لمالك المواد أن يطلب إستردادها ولكن يحق له ان يطالب صاحب الأرض بما هو باق في ذمته للمحدث من قيمة المحدثات ويجب التنبيه على ان رجوع مالك المواد على المحدث بالتعويض ورجوعه على صاحب الأرض بقيمة المحدثات ينبغي أن لا يؤدي إلى حصوله على التعويض مرتين
3- بين المحدث وصاحب الأرض : تخضع هذه العلاقة للقواعد السابقة التى بيناها في الحالة الثانية من حالات الاتصال بالعقار بفعل الإنسان
رابعا : إحداث صاحب الحصة الشائعة بناء في الملك المشترك :
نصت المادة 1144 على : إذا بنى أحد أصحاب الحصص لنفسه في الملك المشترك القابل للقسمة بدون إذن الآخرين ثم طلب الآخرون القسمة يقسم فإن أصاب ذلك البناء حصة بانية ملكه وان أصاب حصة الآخر يكلف الباني بالهدم .
المشرع أجاز للشريك ان يبني في الملك المشترك دون حاجة للحصول على إذن الشركاء الأخرين ، إذ لم يعط المشرع للشركاء الاخرين الحق في طلب إزالة البناء أو تملكه بقيمته مستحقا للقلع وإنما أجاز لهم أن يطلبوا القسمة فإن وقع البناء في حصة بانيه فلا يجوز لأحد أن يطلب منه الهدم لأنه يكون قد بنى في ملكه أما إذا وقع في حصة الشريك الآخر جاز له أن يطلب هدم البناء لأنه يكون قد بني في ملك الغير ، ونص المادة 1144 يعد إستثناء على القواعد الخاصة بالتصرف في الملك المشترك وإدارته إذ طبقا لهذه القواعد ينبغي على الشريك الحصول على موافقة جميع الشركاء على البناء ولكن هذا الإستثناء خاص فقط بحالة البناء على أرض مشتركة قابلة للقسمة
المطلب الثالث : اتصال المنقول بالمنقول :
نصت الكادة 1145 على : اذا اتصل منقولان لمالكين مختلفين بحيث لا يمكن فصلهما دون تلف ولم يكن هناك إتفاق بين المالكين قضت المحكمة في النزاع مسترشدة بالعرف وقواعد العدالة مع مراعاة الضرر الذي وقع وحالة الطرفين وحسن نية كل منهما .
هناك 3 شروط لاتصال المنقول بالمنقول :
1- الإتصال عن طريق الضم ، وفي هذه الصورة يمكن تمييز أحد الشيئين عن الآخر كما لو وضعت قطعة من الماس في خاتم بحيث يتعذر الفصل بينهما دون تلف
2- الإتصال عن طريق المزج ، وتتحقق هذه الصورة عندما يختلط شيئان بحيث لا يمكن تمييز أحدهما عن الآخر كاختلاط سائلين
3- الاتصال عن طريق التحويل ، ويتحقق عندما يتحد منقولان وينتج عنهما شيء جديد كتحويل الخشب إلى أثاث
الحكم القانوني لهذا الاتصال فقد ترك المشرع للقاضي سلطة تقرير مصير الشيء الجديد ، فله أنيملك هذا الشيء لأحد المالكين وله أن يقسمه بينهما أو يبيعه ويوزع ثمنه عليهما ، على أن يراعي في قراره العرف وقواعد العدالة وحالة الطرفين وحسن نيتهما والضرر الذي أصاب كلا منهما ، فمثلا تقتضي قواعد العدالة بتمليك الشيء الجديد للشخص الذي أصابه ضرر أكبر ، ولكن مع مراعاة حال الطرفين فالشخص الذي يملك له الشيء ينبغي أن يكون قادرا على تعويض الطرف الآخر ومع مراعاة حسننية الطرفين فإذا ثبت للقاضي ان الاتصال الحاصل بين الشيئين ينم عن سوء نية أحد الطرفين فينبغي أن يعامل هذا الأخير بنقيض قصده
ويتبين لنا من نص المادة 1145 أمران :
- أن اتصال منقول بمنقول أخر لا يعد دائما سببا من أسباب كسب الملكية فلو قرر القاضي بيع الشيء الجديد وتوزيع ثمنه على الطرفين ففي هذه الحالة لا يتحقق كسب الملكية بالاتصال
- ان هذا الإتصال لا يعد سببا لكسب الملكية بحكم القانون وإنما بموجب قرار قضائي وقبل صدور هذا القرار يكون الشيء الجديد مملوكا على الشيوع
المبحث السادس : العقد :
نصت المادة 1146 على : تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق التبعية في المنقول والعقار بالعقد متى استوفى أركانه وشوروطه طبقا لأحكام القانون .
المطلب الأول : انتقال ملكية المنقول :
نص المادة 1146 ان ملكية المنقول تنتقل بمجرد إنعقاد العقد ، ويرد على الحكم القانوني المتعلق بانتقال ملكية المنقول بمجرد إنعقاد العقد بعض الإستثناءات هي :
1- المنقول المعين بالنوع :
نصت المادة 1147 على : لا تنتقل ملكية المنقول غير المعين بالنوع الا بإفرازه طبقا للقانون .
وعليه فملكية المنقول المعين بالنوع لا تنتقل بمجرد إنعقاد العقد وإنما تنتقل من تاريخ الإفراز لأن الملكية لا ترد الا على شيء معين بالذات ويختلف الافراز بحسب طبيعة المعقود عليه فقد يكون عن طريق الوزن أو العد أو القياس أو بوضع العلامات
2- المنقول الخاضع لإجراءات التسجيل :
لقد اشترطت بعض القوانين الخاصة لانتقال ملكية بعض المنقولات كالسيارات والسفن والمركبات الهوائية تسجيلها في سجلات خاصة
3- المنقول المستقبل :
ان حق الملكية وسائر الحقوق العينية تتألف من ركنين :
- شخص صاحب حق
- محل الحق وهو الشيء
واذا تخلف أحد الركنين انتفى وجود الحق وعليه إذا ورد العقد الناقل للملكية على شيء غير موجود وقت تمام العقد فإن الملكية لاتوجد ولا تنتقل إلا بعد وجوده ، امثله / لو باع المنتج منتوجه قبل صناعته
4- وجود اتفاق على تعليق نقل الملكية على شرط واقف :
نصت المادة 487 عليه ، ويتضح من النص انتقال الملكية فور العقد يعد من جوهر البيع وبالتالى لا يجوز الاتفاق على خلافه الا عندما يكون الثمن مؤجلا أو مقسطا وذلك كضمان لحق البائع في إستيفاء الثمن ، ومبدا انتقال الملكية فور العقد ينطبق على المنقول المعين بالذات فقط بشرط أن يكون موجودا وقت العقد وغير خاضع لإجراءات التسجيل ولا يوجد اتفاق على تعليق نقل ملكيته
المطلب الثاني : انتقال ملكية العقار :
إن انتقال ملكية العقار في القانون الأردني يختلف باختلاف صنف العقار وذلك حسب الشكل التالى :
أولا : العقار الذي تمت تسويته :
نصت المادة 1148 على : لا تنتقل الملكية ولا حقوق العينية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين الخاصة .
يتضح انه لم يعتبر التصرفات الواردة على عقار كالبيع وغيره تصرفات شكلية لانه لم يرتب على تخلف التسجيل عدم انعقاد العقد أو بطلانه وعليه فالتسجيل لا يعد شرطا لانعقاد العقد وانما شرط لانتقال الملكية .
نصت المادة 1149 على : التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالضمان إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء أكان التعويض قد اشترط في التعهد أم لم يشترط .
يتضح من النص اعتبر التصرفات العقارية الناقلة للملكية كالبيع مثلا تصرفات شكلية فلاتعهد بنقل ملكية عقار هو الاتفاق المبرم خارج دائرة التسجيل على بيع العقار وهذا الإتفاق لا ينقل الملكية ولا يرتب التزاما بنقلها نظرا لبطلانه كبيع وعليه لو أخل أحد الطرفين بتعهده ورفض التسجيل فلا يحق للطرف الآخر إلزامه بذلك لأن التسجيل بمثابة التنفيذ العيني للالتزام بنقل الملكية ولايوجد هنا هكذا إلتزام وبالتالى لا مجال لتنفيذه بالتسجيل ويقتصر حق الطرف الآخر على مطالبة الطرف الذي أخل بتعهده بالتعويض عن الأضرار التى نجمت عن هذا الإخلال ، ولقد إعتبر المشرع بيع العقار عقدا شكليا لا ينعقد إلا بالتسجيل
ثانيا : العقار الذي لم تتم تسويته :
الشروط اللازمة لصحة ونفاذ البيع الوارد على هذا النوع من العقارات :
1- أن يكون البيع قد تم بموجب سند ، أي يجب أن يكون عقد البيع قد تم بموجب ورقة مكتوبة وتوحي بصياغة  الن أن الكتابة ركن شكلى لانعقاد البيع
2- أن يتصرف المشتري بالمبيع تصرفا فعليا ، ويتحقق ذلك بكل عمل يقوم به المشتري يظهر من خلاله أنه يرغب في جعل هذا العقار له كما لو زرع الأرض أو البناء عليها أو سكن الدار أو غير ذلك
3- أن يمضي على تصرف المشتري الفعلي بالعقار مدة 10 سنوات في الأراضي الأميرية التى تكون رقبتها مملوكة للدولة و 15 سنة في الأراضي المملوكة
ثالثا : الشقق والطوابق والأبنية
المبحث السابع : الشفعة :
حق تملك العقار المبيع ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات
* خصائص الشفعة :
1-  انه حق استثنائي :
تعد الشفعة قيدا يرد على حق الملكية لأنها تحرم المالك من التصرف في ماله إلى الشخص الذي يريد ، كما أنه تؤدي إلى زوال ملكية المشتري جبرا عليها
2-  انه حق غير قابل للتجزئه :
أي انه لا يجوز للشفيع أن يطلب تملك بعض المبيع ويترك بعضه ويستثنى من ذلك حالة واحدة فقط هي عندما يتعدد المشترون ويتحد البائع فيجوز للشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي ولكن لو تعدد الشفعاء فهل يجوز لكل واحد منهم أن يطالب بجزء من العقار المبيع ؟
كلا لا يجوز لأنه لو اسقط بعض الشفعاء حقهم قبل الحكم أو التراضي سقط حقهم وبقى حق الآخرين الذي يمثل جزءا من العقار وينتج عن ذلك تجزئة للشفعة وإلزام المشتري بشراء بعض العقار المبيع وقد يؤدي إلى الإضرار به وعليه يجب على كل شفيع أن يطالب بكل العقار تفاديا لاحتمالات تجزئة الشفعة
3- انه حق قابل للإسقاط ولكنه غير قابل للتنازل عنه إلى الغير :
يسقط حق الشفعة باسقاطه من قبل الشفيع قبل الحكم او التراضي سواء أكان ذلك صراحة أو دلالة وتنتقل الشفعة إلى من يليه في المرتبة ولكن لا يجوز للشفيع أن يتنازل عن الشفعة للغير وذلك لسببين هما اتصال الشفعة بخص الشفيع وتبعيتها للعقار الشفوع به
4- انه حق قابل للإرث :
أي انه اذا ثبت الشفعة ثم توفى الشفيع فإنها لا تسقط بل تنتقل إلى الورثة
27‏/9‏/2011 تم النشر بواسطة افضل اجابة ▼ (hassan ajdahim).
قد يهمك أيضًا
ما أهم أسباب كسب قلوب الناس ؟
ماهي أسباب ثورة الشعوب ؟؟
ماهي "اليانصيب"؟
ما مفهوم الملكية فى اوطاننا العربية ؟
ما هي المنظمة العالمية للملكية الفكرية؟
تسجيل الدخول
عرض إجابات Google في:: Mobile | كلاسيكي
©2014 Google - سياسة الخصوصية - مساعدة